常常有买方客户问我这个问题,我手头有xx万,这个房子我出多少首付比较合适?出多出少有没有什么讲究?
这个问题没有固定的答案,首先,如果可能的话,尽量出至少20%。
20%是一个分水岭,低于这个比例至少有2个坏处。
1. 需要支付PMI premiums(private mortgage insurance)
这个保险是完全保护lender(贷款公司、银行)的一种主流做法,几乎所有的lender都有这个要求。在Jersey City & Hoboken,如果首付低于20%,即贷款额超过房价的80%,买方(贷款申请人)需要每月在贷款利息之外额外支付$100左右的PMI。随着时间的推进,每个月贷款额都在慢慢下降,当下降到80%时,PMI就自动不用付了。
2. 首付低于20%的offer相对比较没有竞争力
买方首付低于20%往往意味着手中的资金比较不宽裕,这时候卖方会担心很多问题,例如贷款可能办不下来,appraisal万一出现问题买方可能没有财力解决,等等。在多个offer出价接近的情况下,卖方会比较倾向于接受首付至少20%的offer。

在保证至少20%的情况下,有没有必要多出呢?
这个因具体情况而异,一般来说,在能力允许的情况下多出首付,往往有这么几个优点。
1. 每月支出变低
买房后,每月支出主要由这些条目构成:
- 本金 – Principal
- 利息 – Interest
- 房产税 – Property Tax
- 物业费 – HOA
- 水电杂费(utility)- Electriciy, Gas, Water, Internet, Cable, Home Phone
从closing day开始,到还清利息那天结束,(本金+利息)会是一个固定的数字,这个数字可以用各种Mortgage Calculator算出来。
以70万的房子,20%首付,30年贷款年利率4%为例,直到还清贷款为止,每个月的本金+利息都是$2,674。首付越高,这个数字越低。
如果因为某种原因非常在意现金流(cash flow),例如购买这个房子是用于出租的,租金收入大约为$2,400,这时候作为买方就可以选择通过多付首付,把每月的(本金+利息)降低到$2,400甚至更低,这样从买房那天起,这个房子带来的现金流就是正的。
# | 月利息(Interest) | 本金(Principal) | 贷款额(mortgage balance) | 本金+利息 |
---|---|---|---|---|
1 | $1,867 | $807 | $559,193 | $2,674 |
2 | $1,864 | $810 | $558,384 | $2,674 |
3 | $1,861 | $812 | $557,571 | $2,674 |
4 | $1,859 | $815 | $556,756 | $2,674 |
5 | $1,856 | $818 | $555,939 | $2,674 |
6 | $1,853 | $820 | $555,118 | $2,674 |
7 | $1,850 | $823 | $554,295 | $2,674 |
8 | $1,848 | $826 | $553,469 | $2,674 |
2. 增加贷款获批的概率,甚至获得更低的利率
贷款审批的程序比较复杂,不同的lender关注的因素各不相同,但归根结底,lender的目的是最小化自己的风险。首付的比例越高,lender的风险就越小,因此,较高的首付比例一般来说都会增加贷款获批的概率。
有些lender甚至会愿意提供更为优惠的利率来吸引高首付的贷款申请人,也是因为风险更小的缘故。
如果贷款申请人有一些其他方面的劣势,例如信用分不够高,收入不够高等,通过较高的首付可能可以弥补这些不足。
3. 更容易在多个offer中胜出
这一点在近几年的Jersey City & Hoboken market非常重要。
一般来说,除了特别高端或者定价特别不合理的房子之外,Jersey City & Hoboken的房子到了市面上,一两周下来,卖方往往会收到多个offer,这个时候,任何一个因素对于能否赢下bidding war都非常重要。
在我担任买方经纪的case中,我会始终和卖方经纪/房主保持联系,最大化地凸显我方offer的优势,如果首付比例高就会是其中之一。从买方角度出发,在资金允许的情况下,多出首付的策略明显好于多出房价。
在我是卖方经纪的case中,收到多个offer后,从卖方利益出发,在其他条件差别不大的情况下,我也会建议卖方把高首付比例作为优先考虑的因素,因为首付越高意味着贷款获批率越高,买方的资金实力越强,应对可能出现的问题的能力越强。
这实际上也是cash offer为什么有很强竞争力的原因之一。
I may need your help. I tried many ways but couldn’t solve it, but after reading your article, I think you have a way to help me. I’m looking forward for your reply. Thanks.
Hackdra has revolutionized the web3 with its Free cyber security trainings, ethical hacking courses and artificial intelligence courses.
Hackdra Cybersecurity! This amazing platform offers the best solutions to secure your digital world. If you want to protect your own data and take measures against cyber attacks, Hackdra is exactly what you need. Its professional team detects current threats and provides customized solutions. Visit https://hackdra.io now and take a step towards securing your safety. Rest assured, with Hackdra, you’ll be safe in the digital world!
Your article gave me a lot of inspiration, I hope you can explain your point of view in more detail, because I have some doubts, thank you.