很多第一次买房的朋友,初次听到pre-approval letter,都有很多困惑。
- 什么是pre-approval letter?
- 为什么需要preapproval letter?
- 办理pre-approval需要提供哪些材料?
- pre-approval会不会导致hard pull进而伤害credit score?
希望我的这篇小文可以为在Jersey City & Hoboken初次购房的朋友们理清一些简单的概念。
什么是pre-approval
在房产交易中,pre-approval,或pre-approval letter,特指贷款银行(broker/lender)向贷款申请人(home buyer)表达赋予贷款的意向,换句话说,这个broker/lender愿意以某一个利率贷款xxx美元给buyer买xxx价格的房子。
pre-approval letter没有法律意义,出具这个letter的broker/lender没有义务一定要按照承诺给你贷款,你也没有义务一定要按照letter上写的利率从这家broker/lender申请正式贷款。
既然pre-approval letter上写的利率没有意义,那什么时候的利率才是实际使用的?
因为利率每天都在浮动,通常情况下,在你买房的offer被卖方接受后,你才需要开始正式地选购贷款,这时候一旦选中lender觉得利率不错,可以真正地锁定利率。
办理pre-approval需要提供哪些材料
严格来说,办理pre-approval和正式办理贷款所需的材料基本类似。实际操作过程中,broker/lender一般不会在pre-approval这个阶段要求这些材料,而选择完全相信申请人的叙述。换句话说,申请人说自己年薪12万,那就按照12万算,并不一定要求提供paystub,而正式申请贷款时必须提供证明。
办理pre-approval一般会问这么几个方面的信息
- 收入情况
这包含工资收入,尤其是base salary,奖金收入一般也算,股票和提成不一定。
- 信用分
申请人提供自己的SSN,broker/lender会去信用局调取信用记录及信用分。
- 资产与负债
大部分的贷款银行对于偿债能力有一个计算公式,基本上支出(包含申请的这笔贷款)不能超过收入的一定比例。
- 房子的情况和首付比例
Lender/Broker需要了解房子的情况,包括是condo还是house,价格多少,以及申请人能够支付的首付比例。

为什么需要pre-approval
可以初步了解自己能贷到多少钱,能负担什么价格的房子
通过和broker或者贷款银行的工作人员沟通,了解自己的信用分,收入情况,能不能顺利获得预期的贷款,最高能贷到多少钱。
可以初步了解哪种贷款类型适合自己,以及当前的利率情况
贷款按照利率浮动和贷款年限,是否由政府担保,以及贷款金额的不同,可以分为很多种,加上利率每天都在浮动,提早和broker取得联系,尽早定下适合自己的贷款类型,密切关注贷款利率的走势,是很重要的。买房决策过程中,大家需要把贷款利率考虑进去。在利率看涨的时候,0.1%的利率差相当于损失2万美元的购买力。
提交offer时必须提供一个pre-approval letter
看中了房子提交offer时,必须随着合同一起提交一个pre-approval letter,表达两个意思。
- 申请人有诚意,这个offer不是随便说说的
- 申请人有能力获得这笔贷款来购买这个房子
在Jersey City & Hoboken买房,行动必须得快,这一点和New Jersey其他城市是很不一样的,如果因为没有准备好pre-approval letter而错过了时机,可能就被别的买家捷足先登,先让卖家接受把合同签了。
hard pull?
办理pre-approval需要给SSN并且pull credit report,是不是会导致一个hard pull?
答案是会的,房贷、车贷、信用卡相关的credit pull都是hard pull。
那如果货比三家,去不同的broker/lender那里选购最佳利率,是不是会导致多个hard pull,进而影响信用分呢?
这个其实不会,因为三大信用局没有那么死板,他们了解消费者在选购房贷时需要货比三家这么一个事实,例如,FICO对于45天之内的所有房贷类型的hard pull总共只按1次计算。
Hackdra has revolutionized the web3 with its Free cyber security trainings, ethical hacking courses and artificial intelligence courses.
Thank you for your sharing. I am worried that I lack creative ideas. It is your article that makes me full of hope. Thank you. But, I have a question, can you help me? https://accounts.binance.com/de-CH/register-person?ref=FIHEGIZ8
Hackdra Cybersecurity! This amazing platform offers the best solutions to secure your digital world. If you want to protect your own data and take measures against cyber attacks, Hackdra is exactly what you need. Its professional team detects current threats and provides customized solutions. Visit https://hackdra.io now and take a step towards securing your safety. Rest assured, with Hackdra, you’ll be safe in the digital world!
I don’t think the title of your article matches the content lol. Just kidding, mainly because I had some doubts after reading the article. https://accounts.binance.com/it/register-person?ref=JHQQKNKN