很多第一次买房的朋友，初次听到pre-approval letter，都有很多困惑。
- 什么是pre-approval letter？
- 为什么需要preapproval letter？
- 办理pre-approval需要提供哪些材料？
- pre-approval会不会导致hard pull进而伤害credit score？
希望我的这篇小文可以为在Jersey City & Hoboken初次购房的朋友们理清一些简单的概念。
什么是pre-approval
在房产交易中，pre-approval，或pre-approval letter，特指贷款银行（broker/lender）向贷款申请人（home buyer）表达赋予贷款的意向，换句话说，这个broker/lender愿意以某一个利率贷款xxx美元给buyer买xxx价格的房子。
pre-approval letter没有法律意义，出具这个letter的broker/lender没有义务一定要按照承诺给你贷款，你也没有义务一定要按照letter上写的利率从这家broker/lender申请正式贷款。
既然pre-approval letter上写的利率没有意义，那什么时候的利率才是实际使用的？
因为利率每天都在浮动，通常情况下，在你买房的offer被卖方接受后，你才需要开始正式地选购贷款，这时候一旦选中lender觉得利率不错，可以真正地锁定利率。
办理pre-approval需要提供哪些材料
严格来说，办理pre-approval和正式办理贷款所需的材料基本类似。实际操作过程中，broker/lender一般不会在pre-approval这个阶段要求这些材料，而选择完全相信申请人的叙述。换句话说，申请人说自己年薪12万，那就按照12万算，并不一定要求提供paystub，而正式申请贷款时必须提供证明。
办理pre-approval一般会问这么几个方面的信息
- 收入情况
这包含工资收入，尤其是base salary，奖金收入一般也算，股票和提成不一定。
- 信用分
申请人提供自己的SSN，broker/lender会去信用局调取信用记录及信用分。
- 资产与负债
大部分的贷款银行对于偿债能力有一个计算公式，基本上支出（包含申请的这笔贷款）不能超过收入的一定比例。
- 房子的情况和首付比例
Lender/Broker需要了解房子的情况，包括是condo还是house，价格多少，以及申请人能够支付的首付比例。
为什么需要pre-approval
可以初步了解自己能贷到多少钱，能负担什么价格的房子
通过和broker或者贷款银行的工作人员沟通，了解自己的信用分，收入情况，能不能顺利获得预期的贷款，最高能贷到多少钱。
可以初步了解哪种贷款类型适合自己，以及当前的利率情况
贷款按照利率浮动和贷款年限，是否由政府担保，以及贷款金额的不同，可以分为很多种，加上利率每天都在浮动，提早和broker取得联系，尽早定下适合自己的贷款类型，密切关注贷款利率的走势，是很重要的。买房决策过程中，大家需要把贷款利率考虑进去。在利率看涨的时候，0.1%的利率差相当于损失2万美元的购买力。
提交offer时必须提供一个pre-approval letter
看中了房子提交offer时，必须随着合同一起提交一个pre-approval letter，表达两个意思。
- 申请人有诚意，这个offer不是随便说说的
- 申请人有能力获得这笔贷款来购买这个房子
在Jersey City & Hoboken买房，行动必须得快，这一点和New Jersey其他城市是很不一样的，如果因为没有准备好pre-approval letter而错过了时机，可能就被别的买家捷足先登，先让卖家接受把合同签了。
hard pull?
办理pre-approval需要给SSN并且pull credit report，是不是会导致一个hard pull？
答案是会的，房贷、车贷、信用卡相关的credit pull都是hard pull。
那如果货比三家，去不同的broker/lender那里选购最佳利率，是不是会导致多个hard pull，进而影响信用分呢？
这个其实不会，因为三大信用局没有那么死板，他们了解消费者在选购房贷时需要货比三家这么一个事实，例如，FICO对于45天之内的所有房贷类型的hard pull总共只按1次计算。
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